Minimum Investasi di KEK Sanur untuk PT PMA dan Fasilitas Insentif

Minimum investasi KEK Sanur adalah dua hal yang berbeda: pertama, ambang investasi untuk mendirikan PT PMA di dalam kawasan; kedua, ambang nilai investasi yang membuka akses ke fasilitas insentif fiskal khusus kawasan ekonomi khusus (KEK). Di halaman ini saya bedakan keduanya secara eksplisit, dengan angka dan sumber regulasi seterang mungkin.

Ringkasan Cepat: Ambang-Ambang Kunci di KEK Sanur

Per data regulasi yang masih berlaku sampai pertengahan 2024 (selalu cek ulang karena aturan bisa bergeser cepat):

• Ambang umum PT PMA non-UMK: kebijakan BKPM menetapkan rencana investasi minimal Rp10 miliar per KBLI (sektor usaha) di luar tanah dan bangunan untuk izin usaha penanaman modal asing. Angka ini bersifat nasional, tidak spesifik KEK. BKPM beberapa kali menyesuaikan teknis penerapannya; angka pasti dan cara menghitungnya perlu diverifikasi ke regulasi terbaru atau konsultan berlisensi.
• Ambang tax holiday (fasilitas PPh Badan 0%): di banyak skema tax holiday nasional untuk sektor prioritas, tier umum dimulai di sekitar Rp500 miliar dan Rp1 triliun nilai investasi. Untuk sektor kesehatan dan pariwisata-kesehatan di KEK, rujukan utama adalah Peraturan Menteri Keuangan (PMK) tentang fasilitas pajak di KEK dan keputusan penetapan KEK Sanur; struktur persis tier dan besar pengurangannya bisa berbeda dari pola nasional dan harus dicek ke PMK/PP terbaru.
• Modal disetor PT PMA: praktik di lapangan, notaris dan OSS biasanya mensyaratkan modal disetor awal (paid-up capital) mulai dari beberapa miliar rupiah untuk menyesuaikan dengan rencana investasi Rp10 miliar tadi. Itu bukan angka resmi tunggal; ia bergantung pada business plan, sektor, dan penilaian pejabat.

Artikel ini fokus ke batas investasi KEK Sanur untuk:

1. Pendirian PT PMA di dalam KEK Sanur.
2. Akses fasilitas fiskal: tax holiday, PPN/PPnBM, bea masuk, dan fasilitas kepabeanan/kemudahan impor lain.
3. Hubungan antara nilai investasi minimal PMA KEK dan struktur HGB di atas HPL pengelola kawasan.

Saya mengandalkan regulasi nasional KEK (PP, PMK, Peraturan BKPM/KBKPM, OSS-RBA) dan fakta operasional KEK Sanur yang terdokumentasi dalam riset KEK Sanur Intelligence. Angka spesifik adalah data per pertengahan 2024 dan bukan nasihat resmi; selalu konfirmasi ke BKPM/Kementerian Investasi, DJP, dan pengelola KEK Sanur sebelum mengeksekusi rencana investasi.

Apa yang Dimaksud “Minimum Investasi KEK Sanur”?

Dua Level Minimum: Legal dan Insentif

Istilah minimum investasi KEK Sanur sering dipakai longgar, tapi secara teknis terbagi dua:

1. Minimum investasi untuk mendirikan PT PMA
   Ini menyangkut batas investasi minimum yang dipakai BKPM/OSS untuk membedakan usaha UMK (usaha mikro kecil) yang umumnya tertutup untuk penanaman modal asing, dari usaha skala menengah-besar yang boleh dipunyai asing. Di sini muncul angka Rp10 miliar per KBLI di luar tanah/bangunan sebagai panduan umum.
2. Minimum investasi untuk mengakses fasilitas insentif KEK
   Untuk menikmati perlakuan khusus seperti pengurangan PPh badan (tax holiday/tax allowance), pembebasan PPN/PPnBM, pembebasan bea masuk dan fasilitas kepabeanan lain di KEK, pemerintah menetapkan batas nilai investasi tertentu dan klasifikasi “pelaksana utama” atau “pelaksana usaha” di dalam kawasan.

Kedua level ini berinteraksi. Anda bisa saja:

• Lolos ambang PT PMA (misal rencana investasi Rp15 miliar), tapi tidak memenuhi ambang tax holiday karena jauh di bawah Rp500 miliar.
• Masuk KEK sebagai pelaksana usaha di bawah pelaksana utama yang sudah memegang hak pengelolaan (HPL), dengan fasilitas terbatas pada bea masuk/PPN tertentu tanpa tax holiday penuh.

Sumber Regulasi Utama

Untuk KEK Sanur, kerangka minimal investasi dan insentif terutama diatur oleh kombinasi:

• Undang-Undang KEK dan peraturan pelaksananya (PP/Perpres penetapan dan pengelolaan KEK).
• Peraturan BKPM/Kementerian Investasi tentang pedoman dan tata cara perizinan penanaman modal, termasuk ketentuan bahwa penanaman modal asing tidak ditujukan untuk usaha mikro dan kecil.
• Peraturan Menteri Keuangan (PMK) tentang fasilitas perpajakan dan kepabeanan di KEK, yang biasanya memuat pasal tentang nilai investasi minimal dan kriteria sektor.
• Peraturan OSS-RBA (Online Single Submission Risk Based Approach), yang mengatur perizinan berusaha berbasis risiko.

Setiap angka di bawah ini harus dibaca dengan catatan: PMK dan kebijakan BKPM dapat berubah, sering tanpa banyak publisitas ke media arus utama. Investor serius sebaiknya meminta copy regulasi terbaru dan tidak bergantung pada blog atau hearsay marketing.

Ambang Umum PT PMA di Indonesia: Rp10 Miliar per KBLI

Dari Larangan UMK Hingga Angka Rp10 Miliar

Secara prinsip, kebijakan Indonesia menyatakan bahwa penanaman modal asing tidak dialokasikan untuk usaha mikro dan kecil. Ini muncul dari kombinasi:

• Definisi UMK dalam UU dan PP terkait UMKM (berdasarkan modal usaha dan hasil penjualan tahunan).
• Peraturan BKPM yang mengarahkan investasi asing ke skala yang “layak secara ekonomi dan memberi dampak signifikan”.

Dalam praktik OSS dan layanan BKPM/NSWI beberapa tahun terakhir, prinsip tersebut dioperasionalkan menjadi rencana investasi minimal Rp10 miliar per KBLI (per kode bidang usaha) di luar tanah dan bangunan. Artinya:

• Jika PT PMA Anda ingin menjalankan dua KBLI berbeda di dalam KEK Sanur (misal rumah sakit KBLI X dan hotel KBLI Y), setiap KBLI secara prinsip diharapkan punya rencana investasi ≥ Rp10 miliar.
• Nilai tanah (yang di KEK biasanya berupa HGB di atas HPL) dan bangunan (misal fit-out gedung milik pengelola) tidak dihitung ke dalam Rp10 miliar ini.

Penting: angka Rp10 miliar bukan tertulis eksplisit di satu pasal tunggal dalam UU; ia merupakan interpretasi kebijakan yang muncul dalam petunjuk teknis dan praktik BKPM. Ini sebabnya Anda akan melihat variasi kecil dalam cara notaris/PPATK, konsultan, dan pejabat OSS menjelaskan syarat modal PMA.

Rencana Investasi vs Modal Disetor

Banyak calon investor mencampuradukkan rencana investasi dengan modal disetor. Di KEK Sanur (dan di Indonesia pada umumnya):

• Rencana investasi adalah total nilai belanja yang Anda komitmenkan di formulir BKPM/OSS untuk lima tahun pertama (atau periode lain yang diminta). Termasuk: peralatan, mesin, furnitur, sistem IT, kendaraan operasional, fit-out interior yang Anda bayar sendiri, biaya pra-operasi, dan sebagainya.
• Modal disetor (paid-up capital) adalah jumlah modal yang benar-benar masuk ke rekening perusahaan dan dicatat di akta pendirian serta laporan keuangan awal.

Regulasi meminta skala usaha non-UMK melalui rencana investasi (≥ Rp10 miliar per KBLI). Namun, dalam praktik:

• Notaris dan Keuangan Perusahaan biasanya menyarankan modal disetor awal mulai dari beberapa miliar rupiah agar proporsional dengan rencana investasi tersebut dan tidak terlihat seperti “thin capitalization”.
• Otoritas pajak dan BKPM bisa mempertanyakan rencana investasi Rp10 miliar jika modal disetor hanya puluhan juta rupiah dan tidak jelas sumber pendanaannya.

Untuk investor yang ingin membuka fasilitas klinik, lab, atau operator wellness di KEK Sanur, artinya Anda harus siap secara logis menunjukkan:

• Rincian belanja alat kesehatan (alat imaging, lab, bed, sistem HIS), lisensi teknologi, dan SDM yang membawa nilai rencana investasi ke atas Rp10 miliar.
• Struktur pendanaan (ekuitas + pinjaman pemegang saham atau bank) yang mendukung belanja tersebut.

Minimum Investasi KEK Sanur untuk Akses Insentif

Jenis Insentif di KEK Sanur

Secara garis besar, kerangka insentif di KEK (termasuk KEK Sanur) biasanya meliputi:

• PPh Badan: pengurangan atau pembebasan (tax holiday) selama beberapa tahun, bisa berlapis sesuai nilai investasi dan sektor.
• PPN dan PPnBM: pembebasan atau penangguhan atas penyerahan barang dan jasa tertentu di dalam KEK dan transaksi masuk/keluar kawasan.
• Bea Masuk: pembebasan atas impor mesin, peralatan, dan bahan baku tertentu yang digunakan di dalam kawasan.
• Fasilitas kepabeanan: kemudahan prosedur impor dan ekspor melalui kawasan, termasuk bonded zone-style treatment untuk bahan baku dan barang modal.

Namun tidak semua pelaku usaha di KEK Sanur otomatis mendapatkan seluruh fasilitas ini. PMK biasanya membagi ke beberapa kategori dengan batas nilai investasi minimal.

Tier Nilai Investasi: Rp500 Miliar dan Rp1 Triliun

Dalam skema tax holiday nasional yang berlaku di banyak sektor prioritas, pemerintah menggunakan tier nilai investasi seperti:

• ≥ Rp500 miliar untuk pengurangan PPh 100% dalam jangka tertentu (misal 5–10 tahun), sering untuk industri pionir skala menengah.
• ≥ Rp1 triliun atau lebih untuk jangka waktu tax holiday lebih panjang (bisa hingga 20 tahun pada beberapa periode kebijakan).

Untuk KEK, pola dasarnya mirip, tapi:

• Bisa ada tier spesifik KEK (misalnya ambang lebih rendah atau lebih tinggi) yang diatur melalui PMK khusus KEK atau lampiran PP KEK.
• Bisa dibedakan antara pelaksana utama KEK (pengelola kawasan yang membangun infrastruktur besar, nilai investasi bisa triliunan rupiah) dan pelaksana usaha (tenants penyewa yang nilai investasinya jauh lebih kecil).

Bagi sebagian besar investor di KEK Sanur yang berperan sebagai tenant (hotel, clinic operator, lab, operator wellness, medical tourism services), nilai investasi mungkin berada jauh di bawah Rp500 miliar. Untuk kelompok ini:

• Tax holiday PPh badan penuh kemungkinan tidak tercapai.
• Namun fasilitas lain seperti PPN dan bea masuk di dalam KEK masih mungkin dinikmati dengan syarat yang lebih rendah (misal berdasarkan jenis aktivitas dan lokasi di dalam KEK, bukan semata nilai investasi triliunan).

Karena regulasi fasilitas KEK Sanur dikemas melalui kombinasi peraturan KEK nasional dan keputusan penetapan kawasan, investor perlu membaca langsung PMK yang merinci fasilitas di KEK Sanur. Jangan mengasumsikan bahwa angka Rp500 miliar dan Rp1 triliun akan berlaku persis sama seperti di skema tax holiday industri umum.

Struktur Lahan: HGB di atas HPL dan Dampaknya ke Nilai Investasi

HPL Pengelola vs HGB Tenant

Sebagai KEK, lahan Sanur umumnya dikelola melalui Hak Pengelolaan (HPL) oleh entitas pengelola KEK. Investor yang masuk sebagai pelaksana usaha biasanya tidak membeli tanah, melainkan memperoleh:

• Hak Guna Bangunan (HGB) di atas HPL, atau
• Perjanjian sewa jangka panjang atas ruang atau bangunan yang dikuasai pengelola.

Dua konsekuensi penting untuk perhitungan nilai investasi minimal PMA KEK:

1. Harga tanah tidak masuk ke rencana investasi BKPM jika Anda bukan pemegang hak atas tanah, melainkan penyewa atau pemegang HGB turunan. Ini konsisten dengan prinsip Rp10 miliar “di luar tanah dan bangunan”.
2. Belanja fit-out, peralatan, dan infrastruktur tambahan yang Anda lakukan di atas/di dalam bangunan bisa masuk ke rencana investasi. Di KEK Sanur, untuk tenant hospitality dan kesehatan, angka fit-out dan medical equipment mudah mendorong total belanja ke belasan hingga puluhan miliar rupiah.

Bagi investor yang mengejar fasilitas pajak, ini berarti fokus penganggaran dan dokumentasi harus pada:

• Daftar mesin/peralatan medis dan nonmedis beserta nilai per unit.
• Biaya desain, kontraktor, dan instalasi sistem (fit-out klinik, kamar pasien, ruang operasi, lab).
• Sistem IT (HIS, LIS, PACS, EMR), lisensi software, dan pelatihan.
• Biaya pra-operasi: studi kelayakan, konsultan, training staf.

Tabel Ringkas: Ambang Nilai vs Konsekuensi Umum

Ambang Nilai Investasi (rencana)	Konsekuensi Tipikal (per pertengahan 2024)	Catatan Penting
< Rp10 miliar per KBLI	Umumnya dikategorikan sebagai UMK → tidak terbuka untuk PT PMA. Perizinan asing sangat sulit/ditolak, kecuali struktur khusus (joint venture mayoritas lokal dengan batasan tertentu).	Angka Rp10 miliar merupakan kebijakan BKPM; selalu konfirmasi regulasi terbaru. Untuk investor asing, bisnis dengan skala ini biasanya tidak efisien di KEK.
≥ Rp10 miliar per KBLI, < Rp500 miliar	Pendirian PT PMA di KEK Sanur prinsipnya memungkinkan secara nilai investasi. Dapat mengakses sebagian fasilitas KEK (PPN/PPnBM, bea masuk) sesuai sektor dan PMK. Tax holiday PPh badan penuh biasanya belum tercapai.	Struktur HGB di atas HPL bisa menurunkan porsi tanah dalam perhitungan investasi. Perlu dokumentasi belanja yang rapi untuk verifikasi fasilitas fiskal.
≥ Rp500 miliar, < Rp1 triliun	Bisa masuk tier tax holiday PPh badan menengah (jumlah tahun tertentu) jika sektor memenuhi syarat. Akses penuh fasilitas PPN/PPnBM dan bea masuk untuk proyek di KEK lebih mungkin.	Struktur dan durasi tax holiday diatur di PMK khusus; angka tahun harus dicek di regulasi. Umumnya relevan untuk rumah sakit besar, fasilitas riset, atau integrated resort.
≥ Rp1 triliun	Masuk tier tax holiday PPh badan paling tinggi dalam banyak skema nasional. Berpotensi mendapatkan dukungan tambahan (fasilitas penunjang, prioritas infrastruktur).	Biasanya level investasi pelaksana utama KEK, bukan tenant tunggal. Negosiasi implementasi fasilitas sangat teknis dan multi-kementerian.

Semua konsekuensi di tabel ini bersifat indikatif. Detail angka persen pengurangan PPh, durasi tax holiday, dan cakupan PPN/PPnBM diatur di PMK yang bisa berubah. Selalu periksa versi PMK dan PP KEK terbaru sebelum menuntut fasilitas.

Modal PMA KEK Sanur: Praktik Lapangan yang Perlu Diantisipasi

Modal Dasar vs Modal Disetor

Dalam akta PT PMA, Anda akan menentukan:

• Modal dasar: plafon total saham yang dapat diterbitkan perusahaan.
• Modal ditempatkan dan disetor: bagian dari modal dasar yang benar-benar diambil dan dibayar pemegang saham.

BKPM dan OSS lebih menyoroti rencana investasi, tapi:

• Notaris akan mendorong modal dasar dan modal disetor yang sepadan dengan skala usaha KEK (biasanya miliaran rupiah, bukan ratusan juta).
• Bank dan mitra komersial (misal pengelola KEK Sanur) akan melihat struktur modal sebagai indikator keseriusan.

Untuk operator fasilitas kesehatan di KEK Sanur, kombinasi berikut sering dipertimbangkan masuk akal secara komersial:

• Rencana investasi 5–7 tahun di atas Rp10–20 miliar (bahkan lebih tinggi kalau ada alat berat seperti MRI, CT scan, atau radioterapi).
• Modal disetor awal di kisaran beberapa miliar rupiah untuk memulai sewa, fit-out, dan pengadaan peralatan tahap pertama.

Angka real di akta akan sangat tergantung pada model bisnis Anda (asset-heavy vs operator model), negosiasi dengan pengelola kawasan, dan kapasitas pemegang saham. Tidak ada “angka sakti” yang dijamin diterima.

Valuasi Peralatan dan Belanja Non-Fisik

Untuk memenuhi atau melampaui nilai investasi minimal PMA KEK Sanur, banyak investor mengandalkan:

• Belanja peralatan medis / hotel / wellness yang bernilai tinggi.
• Belanja lisensi dan sistem IT klinis dan manajemen.
• Belanja intangible seperti pelatihan SDM dan know-how yang secara akuntansi bisa dikapitalisasi.

Di sini, kehati-hatian penting:

• Otoritas pajak dan BKPM bisa menolak penilaian yang dianggap terlalu agresif (misal nilai lisensi yang tidak didukung perjanjian dan bukti pembayaran).
• Penghitungan aset takberwujud harus konsisten dengan standar akuntansi Indonesia dan kebijakan DJP.

Dokumentasi kontrak dan invoice pemasok internasional sangat penting untuk KEK, karena seringkali fasilitas bea masuk dan PPN tergantung pada bukti transaksi impor tersebut.

Strategi Masuk KEK Sanur Berdasarkan Skala Investasi

Investor Kecil–Menengah (Rencana Investasi Rp10–50 Miliar)

Profil umum:

• Operator klinik spesialis, diagnostic center, day surgery, atau wellness clinic.
• Operator hotel/boutique accommodation yang terintegrasi dengan layanan kesehatan.

Poin kunci:

• Fokus pada kelolosan PT PMA dan perizinan OSS-RBA berbasis risiko (izin berusaha, NIB, izin operasional sektor kesehatan/pariwisata).
• Jangan mengharapkan tax holiday PPh badan penuh, tapi optimalkan fasilitas PPN/PPnBM dan bea masuk atas peralatan.
• Struktur kontrak dengan pengelola KEK (sewa, revenue share) penting untuk kelayakan finansial jangka panjang.

Investor Menengah–Besar (Rencana Investasi Rp50–500 Miliar)

Profil umum:

• Rumah sakit swasta menengah-besar, pusat riset atau pusat kanker khusus.
• Hotel dan integrated wellness resort dengan kapasitas kamar besar dan fasilitas medis signifikan.

Poin kunci:

• Strukturkan investasi agar dokumentasi nilai investasi dapat dibuktikan mendekati atau melewati ambang Rp500 miliar jika tax holiday menjadi target.
• Siapkan analisis dampak ekonomi dan serapan tenaga kerja sebagai bagian dari paket permohonan fasilitas insentif.
• Komunikasi intensif dengan Kementerian Investasi, DJP, dan pengelola KEK akan menentukan bagaimana proyek Anda diposisikan.

Investor Skala Raksasa (≥ Rp1 Triliun)

Profil umum:

• Konsorsium internasional untuk rumah sakit rujukan regional / pusat riset medikal utama.
• Pelaksana utama pembangunan infrastruktur KEK (bukan sekadar tenant).

Poin kunci:

• Proses nyaris pasti politis dan multi-kementerian, dengan negosiasi di tingkat pusat.
• Fokus bukan hanya pada angka nilai investasi, tetapi juga transfer teknologi, riset, dan diplomasi kesehatan.
• Skema insentif dapat mencakup penyesuaian regulasi khusus (regulatory sandbox, fast-track perizinan, dll.) di luar pola standar.

Risiko Umum: Mengandalkan Angka Lama atau Janji Marketing

Di lapangan, calon investor KEK Sanur sering menerima materi marketing yang hanya menampilkan sisi menarik insentif tanpa mencantumkan:

• Tanggal terakhir verifikasi regulasi.
• Pasal-pasal yang mengatur nilai investasi minimal.
• Fakta bahwa tax holiday bersifat tidak otomatis dan diberikan berdasarkan penilaian kasus per kasus.

Poin kehati-hatian:

• Jangan pernah menganggap fasilitator, agen, atau bahkan pengelola KEK bisa “menjamin” tax holiday. Keputusan tetap di tangan DJP dan Menteri Keuangan.
• Perubahan kebijakan fiskal bisa menggeser tier nilai investasi, durasi fasilitas, atau definisi sektor unggulan bahkan setelah Anda mulai membangun.
• Selalu simpan file regulasi resmi (PDF PMK/PP) dan catat tanggal versi yang Anda jadikan dasar proyeksi keuangan.

Jika Anda ingin menyusun model finansial yang lebih realistis sebelum komitmen, tim KEK Sanur Intelligence dapat membantu mengurai struktur regulasi dan skenario konservatif. Anda bisa plan your trip ke Bali dan menjadwalkan diskusi investasi tatap muka atau lewat WhatsApp; kami bisa menjembatani pertemuan dengan pihak-pihak relevan, dengan transparansi bahwa no one can pay to change what we publish; if you proceed with our partner they may pay us a referral fee at no extra cost to you.

Checklist Praktis Sebelum Menetapkan Nilai Investasi

Pertanyaan Internal

• Berapa nilai belanja peralatan yang realistis untuk standar layanan yang Anda incar (basic, premium, flagship)?
• Apakah Anda menargetkan tax holiday PPh, atau cukup dengan fasilitas PPN dan bea masuk?
• Berapa modal disetor awal yang secara likuid bisa Anda komitmenkan 12–24 bulan pertama?
• Berapa jangka waktu payback period yang Anda anggap dapat diterima tanpa tax holiday penuh?

Dokumen Regulasi yang Perlu Diunduh

• PP atau Perpres yang menetapkan dan mengatur KEK Sanur.
• PMK terbaru tentang fasilitas perpajakan dan kepabeanan di KEK.
• Peraturan BKPM/Kementerian Investasi terkini tentang pedoman perizinan penanaman modal.
• Pedoman teknis OSS-RBA untuk sektor kesehatan dan pariwisata.

Konsultasi Eksternal

• Notaris yang berpengalaman khusus di PT PMA dan KEK.
• Konsultan pajak dan kepabeanan yang memahami fasilitas KEK.
• Pengelola KEK Sanur untuk memetakan opsi lahan, bangunan, dan model sewa/HGB.

Memasuki KEK Sanur bukan hanya soal angka nilai investasi minimal; ia adalah soal kecocokan model bisnis dengan kerangka hukum dan fiskal Indonesia yang terus bergerak. Menyusun struktur sejak awal dengan asumsi yang realistis bisa mencegah revisi besar dan biaya penyesuaian di tengah jalan.

Jika Anda sedang di tahap eksplorasi atau siap survei lokasi, kami bisa membantu menyusun agenda kunjungan, dari pertemuan dengan pengelola KEK sampai kunjungan ke calon mitra medis. Silakan plan your trip dan minta opsi koordinasi awal via WhatsApp untuk efisiensi waktu.

FAQ: Minimum Investasi di KEK Sanur

Berapa minimum investasi di KEK Sanur untuk PT PMA?

Secara praktik nasional, kebijakan BKPM mensyaratkan rencana investasi minimal sekitar Rp10 miliar per KBLI di luar tanah dan bangunan untuk PT PMA non-UMK. Angka ini berlaku di seluruh Indonesia, termasuk di KEK Sanur, dan bisa berubah atau dipersepsikan berbeda tergantung interpretasi aturan terbaru. Selalu konfirmasi ke Kementerian Investasi atau konsultan berlisensi sebelum menetapkan struktur.

Apakah ada batas investasi khusus KEK Sanur untuk dapat tax holiday?

Kerangka nasional tax holiday menggunakan tier nilai investasi seperti Rp500 miliar dan Rp1 triliun, dengan durasi fasilitas berbeda-beda. Untuk KEK, termasuk KEK Sanur, detail ambang dan durasi tax holiday PPh badan diatur dalam PMK dan PP khusus KEK. Tidak ada satu angka pasti yang bisa dijanjikan tanpa membaca regulasi terbaru dan menilai sektor usaha Anda secara spesifik.

Nilai tanah dan bangunan di KEK Sanur dihitung dalam minimum investasi?

Untuk keperluan batas Rp10 miliar PT PMA, kebijakan menyebutkan bahwa nilai tanah dan bangunan dikeluarkan dari perhitungan rencana investasi. Di KEK Sanur, di mana lahan biasanya dalam bentuk HGB di atas HPL atau sewa, nilai lahan yang dikuasai pengelola kawasan umumnya tidak masuk perhitungan investasi tenant. Namun Anda tetap perlu mengkonfirmasi ke BKPM bila ada belanja konstruksi besar yang Anda tanggung sendiri.

Berapa modal disetor minimum yang harus saya masukkan untuk PT PMA di KEK Sanur?

Tidak ada angka modal disetor minimum tunggal di undang-undang untuk semua sektor. Namun, agar konsisten dengan rencana investasi di atas Rp10 miliar, notaris dan otoritas lazim mengharapkan modal disetor awal di kisaran beberapa miliar rupiah, bukan puluhan atau ratusan juta. Angka persisnya tergantung profil usaha, sektor, dan struktur pendanaan yang Anda rencanakan.

Apakah semua perusahaan di KEK Sanur otomatis mendapat semua insentif fiskal?

Tidak. Fasilitas fiskal di KEK bersifat selektif dan bergantung pada jenis usaha, nilai investasi, dan pemenuhan syarat administratif. Sebagian fasilitas (seperti bea masuk dan PPN tertentu) lebih mudah diakses, sementara tax holiday PPh badan penuh biasanya membutuhkan nilai investasi besar dan penilaian khusus oleh Kementerian Keuangan dan otoritas pajak. Tidak ada pihak yang secara sah dapat menjamin persetujuan insentif sebelum keputusan resmi keluar.